Como analisar se um terreno é viável para a construção de habitação de interesse social? Onde buscar os dados e a legislação referentes ao terreno? Como iniciar uma conversa com o proprietário do terreno e elaborar uma carta de opção de compra e venda?
A seguir, detalhamos um passo a passo para as associações nesta busca pela conquista da terra:
Levantamento da documentação:
1. Endereço do terreno, com o nome das ruas que fazem a quadra;
2. Nome completo, CPF e RG do(s) proprietário(s) do terreno;
3. Contato da pessoa de referência (nome, fone, endereço);
4. Certidão atualizada do Cartório de Registro de Imóveis, ou, se não houver, a escritura;
5. Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel, que constam no IPTU (zona urbana), ou o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), do Incra (zona rural);
6. Verificar se existe um levantamento topográfico (planialtimétrico, planimétrico ou outro desenho da área);
7. Pedir o valor do terreno (valor total e valor por m²) e verificar a possibilidade de assinar uma Carta de Opção de Compra e Venda de 6 até 12 meses. Segue aqui um Modelo de Opção de Compra e Venda.
Análise do terreno e da legislação:
1. Levantar o zoneamento do terreno, coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação e demais condicionantes da legislação municipal na Prefeitura;
2. Verificar se a matricula contém a descrição completa e correta das divisas do terreno;
3. Verificar se há dívida de IPTU na Prefeitura ou no Incra;
4. Localizar o terreno no Google Earth, sobrepor e conferir se a metragem da matricula equivale com o mapa do Google Earth e imprimir;
5. Sobre o proprietário: Tirar a certidão conjunta negativa de débitos relativos a tributos federais à dívida ativa da União ou a certidão positiva com efeitos de negativa de débitos relativos a tributos federais à divida ativa da União, extraída da Internet no site da receita federal: http://www.receita.fazenda.gov.br
Vistoria da área, após as etapas acima:
1. Verificar o acesso ao terreno (se acontece inundação e se a largura mínima da rua é 8m em mão única);
2. Dar uma volta no terreno para verificar:
– Se o terreno está vazio;
– Se a área não é encravada (sem acesso por uma via publica);
– A declividade (caminhar pelo interior do terreno para perceber a inclinação);
– A quantidade e o tamanho de árvores;
– Se o fechamento da área é por muro, por cerca, etc;
– E tirar fotos do terreno.
3. Verificar se tem escolas, creches, posto de saúde próximos ao terreno, e se tem transporte público atendendo a área;
4. Verificar se tem córrego (olhar o tamanho, o cheiro, se ocorre inundação ,etc);
5. Verificar onde estão as redes de fornecimento de água, esgoto e energia, ou se tem viabilidade de fornecimento junto às concessionárias. e também verificar se as ruas são asfaltadas.
